Co to umowa dożywocia?

Skontaktuj się

Temat politycznie rozgrzany do czerwoności w ostatnich dniach – umowa dożywocia (czy też "o dożywocie", jak określa ją Kodeks cywilny). Na czym właściwie polega? Jakie obowiązki nakłada na nowego właściciela nieruchomości? I co najważniejsze – w jaki sposób jest nadużywana i jak temu zapobiec? O tym wszystkim poniżej.

1. Umowa o dożywocie

Umowa o dożywocie została zdefiniowana w art. 908 Kodeksu cywilnego. W przeciwieństwie do darowizny, która jest umową jednostronnie zobowiązującą, dożywocie ma charakter wzajemny – każda ze stron ma określone obowiązki. Już na tym etapie warto podkreślić różnicę między tymi dwoma umowami, ponieważ formalne zawarcie umowy dożywocia bywa wykorzystywane do ukrycia rzeczywistej darowizny.

Jakie obowiązki nakłada zatem dożywocie?

Na dożywotnika – tylko jeden: przenieść własność nieruchomości należącej dotychczas do niego.

Na nabywcę nieruchomości – znacznie więcej, a mianowicie:

przyjąć dożywotnika jako domownika,
dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału,
zapewnić odpowiednią pomoc i opiekę w chorobie,
zorganizować na własny koszt pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Jak widać, osoba otrzymująca nieruchomość w ramach umowy dożywocia jest zobowiązana do zaspokajania niemal wszystkich podstawowych potrzeb dożywotnika – aż po organizację pogrzebu. Czy to uczciwa cena za uzyskanie własności? Zdaniem ustawodawcy – tak. Czy jednak ta umowa może być nadużywana i prowadzić do pokrzywdzenia innych? Z mojego doświadczenia – zdecydowanie tak.

2. Niewykonywanie zobowiązań

Co powstrzymuje osobę nabywającą nieruchomość w ramach umowy dożywocia przed zaprzestaniem realizacji swoich obowiązków? Poza własnym poczuciem przyzwoitości i sprzeciwem dożywotnika – praktycznie nic. Wyrzucenie osoby, od której uzyskało się nieruchomość, na bruk lub umieszczenie jej w domu opieki społecznej nie skutkuje utratą prawa własności. Nabywca wciąż pozostaje właścicielem nieruchomości. Oczywiście, dożywotnik ma w takiej sytuacji określone uprawnienia. Istnieje wiele ścieżek prawnych, jednak wszystkie wymagają wejścia na drogę sądową. Tymczasem osoby decydujące się na zawarcie umowy dożywocia to zazwyczaj osoby starsze, które kierują się obietnicą spokojnej starości i gwarancją opieki. Mogą one nie być świadome przysługujących im praw lub nie mieć siły, woli bądź środków, aby podjąć sądową walkę.

3. Ukrycie darowizny

Drugim powodem, dla którego nadużywa się umowy dożywocia, jest chęć ukrycia innej czynności prawnej – darowizny. Podstawowe pytanie brzmi: po co? Są dwie odpowiedzi – podatki i spadki.

Podatki: Umowa dożywocia jest opodatkowana stawką 2% od wartości rynkowej nieruchomości. Tymczasem darowizna – bez odpowiednich zwolnień – może podlegać nawet 20% podatkowi. Nietrudno więc zrozumieć, że bardziej opłaca się zawrzeć umowę dożywocia, nawet jeśli nie planuje się jej faktycznego wykonywania, a jej jedynym celem jest uniknięcie wyższych opłat. W takim przypadku traci wyłącznie państwo.

Spadki: Ukrycie darowizny pod pozorem dożywocia może również zmniejszyć wartość masy spadkowej, która powinna zostać podzielona pomiędzy spadkobierców. Przedmioty przekazane w formie darowizny mogą być doliczane do spadku przy ustalaniu zachowku, podczas gdy nieruchomości przekazane w ramach dożywocia – już nie. Działanie takie przynosi korzyść konkretnemu spadkobiercy, który otrzymał nieruchomość, kosztem pozostałych. Często dochodzi do tego w przypadku zawarcia umowy dożywocia pomiędzy rodzicami a jednym z dzieci – wówczas pozostali członkowie rodziny mogą czuć się pokrzywdzeni.

Również w takich przypadkach istnieją prawne środki obrony, ale – podobnie jak wcześniej – wymagają one wystąpienia na drogę sądową.

Podsumowanie

Umowa dożywocia, o ile w teorii ma zabezpieczać spokojny byt dożywotnika, w praktyce może być dla niego niezwykle niebezpieczna. Jej konstrukcja, w szczególności bezwarunkowe przeniesienie własności nieruchomości i brak możliwości szybkiego wyegzekwowania odpowiedniego zachowania od nowego właściciela stwarzają duże pole do nadużyć. Dlatego kluczowe jest w takiej sytuacji podjęcie zdecydowanych działań i – najlepiej – skorzystanie z pomocy profesjonalisty. Pamiętaj: masz prawo walczyć o sprawiedliwość.

Polityka Prywatności

Kancelaria Adwokacka

Adwokat Daniel Ruszkowski

NIP 6793249475

ul. Kordiana 60/34B

30-653 Kraków

Tel: 530 865 603